입주권과 분양권
입주권과 분양권은 모두 새 아파트에 입주할 수 있는 권리지만, 세금과 전매 제한 기간 등에서 차이가 있습니다. 입주권은 재개발·재건축 조합원이 자격을 갖추었을 때 주어지는 권리로, 기존 주택을 철거한 뒤 새 아파트를 받을 수 있는 권리를 의미합니다. 반면, 분양권은 청약을 통해 당첨된 사람이 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
입주권은 일반적으로 조합원 지위 승계를 통해 취득할 수 있으며, 분양권보다 전매 제한이 적거나 없는 경우가 많습니다. 다만, 사업 진행 과정에서 변수가 많고, 추가 분담금 등의 부담이 있을 수 있습니다. 반면, 분양권은 청약 경쟁을 통해 당첨되어야 하며, 전매 제한이 있는 경우가 많지만 계약이 체결되면 사업 안정성이 높은 편입니다.
따라서 단기 투자, 장기 투자, 실거주 여부 등을 고려하여 입주권과 분양권 중 어떤 것이 유리한지 신중히 판단하는 것이 중요합니다.
매매할 때 분양권과 입주권의 차이
입주권과 분양권은 모두 새 아파트를 받을 수 있는 권리지만, 세금, 전매 제한, 동호수 배정 등의 차이점이 있습니다. 다주택자는 분양권을, 무주택자는 입주권을 선택하는 것이 유리하며, 단기 투자, 장기 투자, 실거주 계획 등을 고려해 신중한 판단이 필요합니다.
▶ 입주권은 주택으로 간주되며, 조합원에게 좋은 동호수가 우선 배정되는 경우가 많습니다. 또한 시공사가 조합원에게 다양한 혜택을 제공하기도 합니다. 그러나 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 금지되므로, 재건축은 조합설립인가 후, 재개발은 관리처분인가 후에는 사고팔 수 없습니다. 이후 해당 지역의 조합원 토지와 건물을 매입하더라도 입주권이 주어지지 않으며, 대신 현금청산 대상자가 되어 감정가만 지급받게 됩니다.
▶ 분양권은 주택으로 보지 않으며, 다주택자일 경우 세금 측면에서 유리할 수 있습니다. 하지만 청약을 통해 당첨되어야 하고, 분양가 상한제 적용 지역, 투기과열지구, 조정대상지역 순으로 전매 제한 기한이 점점 길어집니다. 따라서 청약 당첨 후에도 전매 제한 기간을 잘 확인하는 것이 중요합니다.
보충설명과 참고사항
▶ “분양권은 주택으로 보지 않는다.” 이 부분은 분양권은 취득 시점에는 주택으로 보지 않지만, 입주 후 등기하면 주택으로 간주됩니다. 따라서 입주 전에 매도하면 다주택자가 아닌 상태로 세금 혜택을 받을 수 있지만, 입주 후 보유하면 주택 수에 포함되어 다주택자 규제를 받습니다.
▶ “투기과열지구에서는 조합원 지위 양도가 금지된다.” 이 부분은 조합원 지위 양도 제한이 있지만 예외적으로 허용되는 경우가 있습니다. 조합설립인가 후 무상증여, 상속, 이혼에 따른 재산분할 등 일부 사유로 양도가 가능합니다. 재건축의 경우 1년 이상 거주 후 매매하면 예외적으로 조합원 지위 양도가 가능한 경우도 있습니다.
▶ “입주권은 주택으로 간주되며” 입주권 자체는 주택이 아니지만, 세법상 “주택으로 간주” 되어 양도소득세, 보유세 등의 세금이 부과됩니다.
취득세는 입주권보다는 분양권
분양권을 소유한 사람은 토지나 건물에 대한 등기 권리를 가지지 않고 단순한 권리만 보유한 것으로 간주됩니다. 따라서 분양권을 매매로 취득하더라도 토지나 건물의 실질적인 소유권을 이전받는 것이 아니므로 취득세가 부과되지 않습니다. 그러나 아파트가 완공된 후에는 건물과 대지권을 동시에 등기해야 하므로, 이때 취득세가 부과됩니다.
반면, 입주권은 이미 토지 소유자로 등기된 상태이므로, 이를 매매로 취득할 경우 토지를 포함한 부동산을 매수하는 것으로 간주됩니다. 따라서 매수 시점에 1차 취득세가 부과되며, 이후 아파트가 완공되면 건물에 대한 2차 취득세가 추가로 부과됩니다.
또한, 보유 주택을 매각할 때 입주권과 분양권을 비교하면, 분양권을 보유한 경우가 세금 측면에서 더 유리할 수 있습니다. 입주권은 1주택으로 간주되어 양도소득세 비과세 대상에서 제외되며, 조정대상지역 내 주택을 매각할 경우 다주택자로 분류되어 양도세 중과 대상이 될 수 있습니다. 반면, 분양권은 주택 수에 포함되지 않으므로, 기존 주택을 매각할 때 1주택자로 인정받아 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
양도소득세는 분양권보다는 입주권
분양권과 입주권을 매각할 때, 세금 측면에서 입주권이 상대적으로 유리합니다. 이는 입주권이 분양권보다 낮은 양도소득세율이 적용될 수 있기 때문입니다.
세법에서는 보유 기간에 따라 다른 양도세율을 적용하는데, 분양권과 입주권의 단기보유 기준이 다릅니다. 분양권은 보유 기간이 2년 미만이면 단기 보유로 간주되어 40~50%의 높은 세율이 적용됩니다. 입주권은 보유 기간이 1년 미만이면 단기 보유로 간주되지만, 1년 이상 보유하면 최소 6%까지 세율을 낮출 수도 있습니다.
또한, 조정대상지역 여부에 따른 세금 차이도 존재합니다. 분양권은 2년 이상 보유하더라도 조정대상지역에 있으면 보유 기간과 무관하게 양도세율 50%가 적용됩니다. 입주권은 조정대상지역 여부와 관계없이 일반 양도세율이 적용되므로, 중과세 대상이 되지 않습니다.
특히, 관리처분계획인가 이전에 취득한 입주권이라면, 관리처분계획인가일까지의 보유 기간이 장기보유특별공제에 포함될 수 있습니다. 따라서 다주택자가 보유한 기존 주택이 재건축을 거쳐 입주권으로 변경될 경우, 양도소득세 부담이 줄어들거나 불이익이 사라질 수도 있습니다.
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