전세권이란?
전세권이란 전세금을 주고 남의 집이나 건물을 빌려 쓰면서, 법적으로 보호받을 수 있는 권리야. 쉽게 말해서, 전세금을 내고 일정 기간 동안 집을 사용할 수 있고, 그 돈을 안전하게 돌려받을 수 있도록 보장해 주는 제도라고 보면 돼.
전세권을 가진 사람(전세권자)은 다른 빚쟁이나 채권자보다 먼저 전세금을 받을 수 있는 권리가 있어. 만약 집주인이 돈을 빌리고 갚지 못해서 집이 경매로 넘어간다면, 전세권자는 은행이나 다른 채권자보다 먼저 전세금을 돌려받을 수 있어.
또한, 전세 기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 안 돌려주면, 전세권자는 직접 경매를 신청할 수도 있어. 즉, 법원을 통해 집을 강제로 팔고, 그 돈으로 전세금을 받을 수 있는 거지.
하지만 전세권을 설정하려면 등기를 해야 하고, 비용이 들기 때문에 집주인이 부담스러워할 수도 있어. 그래서 보통 전세 계약을 할 때는 확정일자와 전입신고를 해서 보증금을 보호하는 방법을 많이 사용해.
정리하자면, 전세권은 전세금을 안전하게 보호하는 법적인 권리이고, 필요하면 직접 경매까지 신청할 수 있는 강한 권리야. 하지만 현실적으로는 확정일자와 전입신고를 활용하는 경우가 더 많다는 것도 알아두면 좋아!
임차권이란?
임차권이란 집이나 상가와 같은 부동산을 빌려서 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리야. 쉽게 말해서, 집주인(임대인)과 계약을 맺고 전세나 월세로 집을 빌릴 때 생기는 권리라고 보면 돼.
임차인이 전입신고를 하거나, 사업자등록을 하면 법적으로 더 강한 보호를 받을 수 있어. 주택을 빌린 경우에는 주택임대차보호법, 상가를 빌린 경우에는 상가건물임대차보호법이 적용돼서 임차인의 권리를 지켜주는 거야.
예를 들어, 전입신고와 확정일자를 받아두면, 만약 집주인이 빚을 갚지 못해서 집이 경매로 넘어가더라도 전세 보증금을 보호받을 수 있어. 상가의 경우에도 일정 기간 이상 사업자등록을 해두면 계약이 끝나도 계속 장사를 할 수 있는 권리가 생길 수 있어.
정리하자면, 임차권은 임차인이 계약한 기간 동안 집이나 상가를 사용할 수 있는 권리이고, 전입신고나 사업자등록을 하면 법의 보호를 받을 수 있어서 훨씬 안전해지는 거야!
분묘기지권이란?
분묘기지권이란 다른 사람의 땅 위에 있는 무덤(분묘)에 대해 인정되는 권리야. 쉽게 말해서, 타인의 땅에 묘를 만들었더라도, 땅 주인이 마음대로 없애지 못하도록 보호해 주는 권리라고 보면 돼.
우리나라는 예전부터 조상을 모시는 문화가 강해서, 자신의 땅이 아니더라도 부모님이나 조상의 묘를 만들어두는 경우가 많았어. 그러다 보니 시간이 지나면서 토지 소유자가 바뀌거나, 땅을 개발하려는 문제가 생겼을 때, 묘를 함부로 없애지 못하도록 보호할 필요성이 생긴 거지.
그래서 **관습법(오랜 관습이 법처럼 인정된 것)**에 따라, 일정한 조건을 충족하면 분묘기지권이 인정돼. 즉, 묘를 만든 사람이 그 땅을 소유하고 있지 않더라도, 땅 주인이 묘를 철거하라고 강요할 수 없고, 계속 유지할 수 있는 권리를 가지게 되는 거야.
하지만 새로운 묘를 설치하는 것은 토지 소유자의 허락이 필요하고, 오래된 묘라도 일정한 요건을 충족해야 분묘기지권이 인정되니까, 무조건 보호되는 건 아니라는 점도 알아두면 좋아!
유치권이란?
유치권이란 남의 부동산을 가지고 있는 사람이, 받을 돈(채권)을 다 받을 때까지 그 부동산을 돌려주지 않을 수 있는 권리야. 쉽게 말해서, “내가 일한 대가를 못 받았으니, 돈을 받을 때까지 이걸 갖고 있을게!” 하는 권리라고 보면 돼.
예를 들어, 건설업자가 건물을 지어줬는데, 건물주가 공사비를 안 줬어. 이럴 때 건설업자는 공사비를 받을 때까지 그 건물을 점유하면서 유치권을 행사할 수 있어. 즉, 건물주가 빚을 갚기 전까지는 건물을 마음대로 사용하거나 팔 수 없도록 묶어둘 수 있는 거야.
유치권자는 돈을 전부 받을 때까지 계속해서 유치권을 행사할 수 있어. 하지만, 유치권을 인정받으려면 몇 가지 조건이 있어. 대표적으로:
- 부동산과 관련된 채권이어야 해 → 예를 들어, 공사비나 수리비처럼 그 부동산과 직접적인 관련이 있어야 해.
- 정당하게 점유하고 있어야 해 → 불법으로 점유한 경우에는 유치권을 주장할 수 없어.
- 채권의 변제기가 도래해야 해 → 즉, 돈을 받을 시기가 되어야 유치권을 행사할 수 있어.
이처럼 유치권은 채권자가 자신의 권리를 보호하기 위해 부동산을 계속 점유할 수 있도록 해주는 제도야. 하지만 유치권이 인정되면 그 부동산을 팔거나 사용할 수 없기 때문에, 법적으로 분쟁이 생기는 경우도 많아.
소액임차인이란?
소액임차인이란 적은 금액의 보증금으로 집을 빌려서 살고 있는 임차인을 말해. 쉽게 말해서, 집을 빌릴 때 보증금이 일정 금액 이하인 사람을 소액임차인이라고 해.
보통 임차인은 전입신고와 확정일자를 받아야 전세금을 보호받을 수 있어. 그런데 소액임차인은 확정일자가 늦어서 다른 채권자보다 후순위가 되더라도, 법에서 정한 일정 금액까지는 최우선으로 변제받을 수 있어.
즉, 집주인이 빚을 못 갚아서 집이 경매로 넘어가더라도, 소액임차인은 법에서 정한 한도 내에서 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 거야.
하지만, 소액임차인이 인정되는 보증금 한도는 지역마다 다르고, 매년 조금씩 변동될 수도 있어. 정확한 금액은 법원 인터넷등기소에서 확인할 수 있어.
✔ 소액임차인 = 적은 보증금으로 집을 빌린 임차인
✔ 보증금이 일정 금액 이하이면, 후순위라도 일부 금액을 먼저 받을 수 있음
✔ 지역별로 소액임차인의 기준이 다르므로, 꼭 최신 정보를 확인해야 함
대항력이란?
대항력 있는 임차인이란, 집주인이 바뀌더라도 계속 그 집에 살면서 계약이 끝날 때 보증금을 돌려받을 수 있는 임차인을 말해. 쉽게 말하면, “나는 정당하게 계약하고 살고 있으니까, 집주인이 바뀌어도 내 권리는 보호받아야 해!” 라고 주장할 수 있는 힘이 대항력이야. 그럼 대항력을 가지려면 어떻게 해야할까?
1️⃣ 전입신고를 해야 해 → 주민센터에서 전입신고를 하면 돼.
2️⃣ 확정일자를 받아야 해 → 동사무소(주민센터)에서 계약서에 확정일자를 찍어주면 됨.
3️⃣ 실제로 거주해야 해 → 계약만 하고 실제로 살지 않으면 대항력이 생기지 않아.
이 조건을 다 갖추면, 만약 집이 경매로 넘어가더라도 새로운 집주인(낙찰자)에게 계약기간 동안 살 권리가 있고, 계약이 끝나면 보증금을 돌려달라고 할 수도 있어. 즉, 대항력이 있는 임차인은 집주인이 바뀌어도 내 권리를 지킬 수 있는 사람이야. 그래서 전세나 월세 계약할 때는 꼭 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주를 챙겨야 해!
지상권이란?
지상권이란, 다른 사람의 땅에서 건물이나 공작물, 수목 등을 소유하고 사용할 수 있는 권리야. 쉽게 말해서, 내가 땅을 소유하지 않아도 그 위에 건물이나 나무 등을 세울 수 있는 권리라고 보면 돼.
예를 들어, 자신의 땅에 집을 짓고 싶지만, 땅을 사지 않고 다른 사람의 땅을 사용하고 싶은 경우, 그 땅의 소유자로부터 지상권을 얻으면 그 땅 위에 집을 짓거나 사용할 수 있어. 이렇게 지상권을 가진 사람은 그 땅을 사용할 수 있는 권리가 있지만, 땅 자체는 여전히 다른 사람에게 소유되고 있다는 점이 특징이야.
따라서 지상권을 갖고 있는 사람은 땅의 소유자가 바뀌어도 그 권리는 계속 유지되지만, 그 땅을 완전히 소유하는 것은 아니야. 지상권을 설정하는 계약에는 사용 기간과 조건도 명시되어 있기 때문에, 기간이 끝나면 그 권리는 종료되기도 해. 정리하자면, 지상권은 타인의 땅을 사용해 건물이나 나무를 세울 수 있는 권리인데, 땅은 여전히 다른 사람의 소유라는 점을 기억하면 돼!
