전세금 인상한도는 얼마일까? 전월세 전환율을 알아보자!

전세는 한국에서만 볼 수 있는 독특한 주택 임대 형태로 알려져 있습니다. 우리나라에서는 전체 인구의 절반 이상이 전세로 거주할 만큼 흔한 방식이죠.

보통 전세 계약은 2년 단위로 이루어지는데, 계약 갱신을 앞두고 집주인이 전세금을 1억 원 올려달라고 한다면 과연 이에 응해야 할까요? 오늘은 주택임대차보호법에서 정하는 전세금 인상 한도에 대해 알아보겠습니다.

임대차보호법에서 정하는 전세금 인상한도

▶ 주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 의사를 밝히지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장(묵시적 갱신) 된 것으로 간주됩니다. 즉, 집주인이 별다른 언급이 없다면 기존 조건 그대로 거주할 수 있습니다. 하지만 만약 계약 갱신을 앞두고 갑자기 전세금 인상을 요구한다면 상황이 달라지겠죠.

▶ 주택임대차보호법 제7조에서는 “약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금 등의 변동이나 경제 상황 변화로 인해 적절하지 않게 된 경우, 당사자는 증감을 청구할 수 있다.” 라고 규정하고 있습니다. 그러나 여기에는 중요한 단서 조항이 있습니다.

“다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준을 초과할 수 없다.”

즉, 전세금을 올릴 수 있는 상한선이 법적으로 정해져 있으며, 이 기준은 주택임대차보호법 시행령 제8조에서 구체적으로 명시되어 있습니다. 즉, 종전의 보증금이 1억 원이었다면, 증액한도는  5백만 원을 초과할 수 없습니다. 기존 계약의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다.

만약 전세에서 전월세로 전환일 경우는?

최근 집값이 안정되면서 기존 2년이었던 임대차 계약 기간을 5년으로 연장할 가능성이 있다는 전망이 나오고 있습니다. 이에 따라 부동산을 통한 시세차익이 줄어들면서 전세 공급이 감소하고, 전월세 전환이 늘어날 것이라는 예상도 우세합니다. 만약 집주인이 전세보증금을 절반으로 줄이는 대신 월세 100만 원을 내라고 요구한다면, 어떻게 대응해야 할까요?

월세 전환 시 임대인의 자의적 조정은 불가능

우리나라에서는 임차인의 권리를 보호하기 위해 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)이 적용됩니다. 즉, 전세를 월세로 전환할 때도 임대인이 임의로 금액을 설정할 수 없으며, 일정한 상한선이 존재합니다.

전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 산정률

법에 따르면, 보증금 일부를 월세로 바꿀 경우 다음 두 가지 기준 중 낮은 비율을 적용해야 합니다.

1. 연 10% (법정 상한선)
2. 한국은행 기준금리 + 3.5% (2024년 2월 기준금리 3.5% + 1.25% = 4.75% 적용)

실제 월세 계산해 본 예시

예를 들어, 현재 전세보증금 1억 1,200만 원으로 거주 중이고, 이 중 1,200만 원을 월세로 전환한다고 가정한다면.

✅ 10% 기준 적용 시

• 1,200만 원 × 10% = 120만 원(연) → 월세 10만 원

✅ 4.75% 기준 적용 시

• 1,200만 원 × 4.75% = 57만 원(연) → 월세 47,500원

👉 두 금액 중 더 낮은 47,500원이 적용되므로, 임대인이 받을 수 있는 최대 월세는 104만 7,500원입니다.

무조건 임대인의 요구를 따를 필요 없음

집주인이 월세 100만 원을 요구하더라도, 법적으로 전세보증금 전환 금액에 대한 제한이 있기 때문에 산정된 최대 월세 이상으로 받을 수 없습니다. 즉, 임차인은 법이 정한 기준을 근거로 협상할 수 있으며, 무리한 요구에 대응할 수 있습니다.

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