경매 좋은 물건 찾는 법과 권리 분석
부동산 경매를 통해 부동산을 매수하려는 이유는 경매에서 나오는 부동산이 시세보다 훨씬 저렴하게 나올 수 있기 때문입니다. 하지만 경매로 부동산을 취득한 후 손해를 보는 경우도 있습니다. 그 이유는 대부분 권리 분석을 제대로 하지 않고 섣불리 낙찰을 받기 때문입니다. 따라서 경매 물건의 권리 분석은 매우 중요하며, 경매 과정에서 핵심적인 역할을 합니다.
부동산 경매 권리 분석이란, 낙찰받은 부동산에 내가 취득할 소유권 외에 다른 권리가 있는지 확인하는 과정입니다. 쉽게 말해, 경매로 부동산을 낙찰받고 소유권이 이전될 때 내 소유권 외에 다른 권리가 남아 있지 않도록 확인하는 것이죠. 일반적으로 낙찰자는 매각대금을 완납하고 소유권 이전이 완료되면 모든 절차가 끝난다고 생각하지만, 실제로는 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있을 수 있기 때문에, 이를 미리 파악하고 준비하는 것이 중요합니다.
예를 들어, 청담동 고급 아파트의 경우, 감정가 43억원에서 시작해 계속 유찰되다가 최근에는 최저매각가격이 14억원까지 떨어졌습니다. 이 물건의 권리 분석을 통해 낙찰자가 인수해야 할 권리가 있는지 없는지를 확인해야 합니다.
매각물건명세서의 비고란에 따르면, 이 경매 물건을 낙찰받은 사람은 전세권을 인수해야 한다고 명시되어 있습니다. 매각물건명세서에는 전세 보증금이 35억원으로 기재되어 있는데, 이 내용에서 중요한 점은, 낙찰자가 전세권을 인수한다면, 임차인이 전세 계약 종료 후 보증금을 돌려달라고 요구할 때, 그 보증금 35억원을 낙찰자가 반환해야 한다는 것입니다. 즉, 낙찰자는 자신이 받은 1원도 없는 보증금을 지급해야 하는 부담을 안게 됩니다. 이런 점 때문에 이 물건은 계속해서 유찰되었던 것입니다.
하지만 매각물건명세서에 인수해야 할 권리가 표시되지 않은 물건이라고 해서 항상 위험이 없다고 할 수는 없습니다. 예를 들어, 감정가 7억원인 아파트가 1회 유찰되어 5억원 대로 떨어졌습니다. 이 경우 매각물건명세서에는 인수해야 할 권리가 따로 표시되지 않았지만, 확정일자를 받은 임차인이 경매 신청 채권자인 경우가 있습니다. 등기부에는 권리가 표시되지 않지만, 대항력 있는 임차인이 경매로 전액을 받지 못하면, 낙찰자가 그 차액을 지급해야 할 수도 있습니다.
따라서 경매에서 좋은 물건을 낙찰받는 것이 능사는 아닙니다. 진짜 좋은 물건은 낙찰자가 인수해야 할 권리가 전혀 없는 깨끗한 물건이어야 합니다. 이제부터는 권리 분석을 위해 알아야 할 필요한 용어들에 대해 살펴보겠습니다.
말소기준 권리란?
말소기준권리란, 부동산이 경매로 매각될 때, 해당 부동산에 존재하는 권리가 소멸될지 아니면 인수될지를 결정하는 기준이 되는 권리를 말합니다. 말소기준권리에 해당하는 권리에는 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 집합건물전세권(경매 신청했거나 배당요구 시), 경매개시등기 등이 있습니다.
보통 등기부상에서 가장 먼저 기재된 권리가 말소기준권리가 됩니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 대체로 소멸되며, 이는 선순위 채권을 보호하기 위한 목적입니다. 하지만 예외도 있습니다. 예를 들어, 후순위 권리 중 유치권, 지상권, 분묘기지권과 같은 권리는 소멸되지 않고 그대로 유지될 수 있기 때문에 유의해야 합니다.
또한, 말소기준등기보다 앞선 임차인이 있다면, 그 임차인은 대항력 있는 임차인으로 간주되며, 이 경우 낙찰자는 그 권리를 인수해야 합니다.
