법원 부동산 경매
법원 부동산 경매는 온비드 공매와 다르게 온라인으로 입찰을 할 수 없어요. 이 경매는 법원에서 실제로 진행되며, 입찰을 하려면 정해진 시간 안에 기일입찰표를 작성하고 그것을 입찰함에 넣어야 해요. 만약 대리인을 통해 입찰하려면, 본인이 대리인에게 인감증명서와 인감도장으로 날인한 기일입찰표, 위임장, 그리고 입찰보증금을 전달해야 해요. 이해됐죠?
법원 부동산 경매 절차
경매 물건을 찾고 검색하는 과정에 대해서는 이미 알고 계실 것이라고 가정하고 작성할게요. 만약 경매 물건을 어떻게 찾는지 모른다면, 예전에 올린 포스팅을 참고하시면 도움이 될 거예요.
매각기일 확인
먼저 염두에 두신 물건이 있다면, 대법원 법원경매정보 사이트에 가셔서 사건번호를 입력하고 그 물건을 조회해 보세요. 조회가 끝나면 매각기일을 확인하실 수 있을 거예요. 여기서 중요한 점은 매각기일 바로 전날에도 다시 한 번 조회를 꼭 하셔야 한다는 거예요. 경매 물건은 매각기일 당일에도 경매 신청이 취소되는 등의 이유로 경매가 진행되지 않을 수 있어요. 그래서 법원에 갔을 때 헛걸음을 피하려면, 매각기일 전날에도 경매 진행 여부를 꼭 확인하고 가는 게 좋아요. 이렇게 확인하는 습관이 중요하답니다!
위 사진처럼 관심 있는 물건의 사건번호를 입력하면, 그 물건의 기일 내역을 쉽게 조회할 수 있어요. 만약 그 물건에 입찰하고 싶다면, 경매가 취소되었는지 확인하는 것도 중요해요. 이를 위해 ‘문건/송달내역’을 한번 더 확인해 보는 게 좋아요. 만약 취하신청서가 접수되었으면, 경매가 진행되지 않을 수 있기 때문에 미리 확인하는 것이 안전하답니다. 차근차근 확인해 보세요!
경매 참석 전 준비물
경매 입찰에 참석할 때 필요한 서류는 다음과 같아요, 각 상황에 따라 필요한 서류가 달라지니까, 입찰 전 미리 체크해보는 것이 중요해요!
- 입찰자 본인이 참석하는 경우
- 본인 신분증
- 본인 도장 (인감도장이 아니어도 돼요)
- 입찰보증금
- 입찰자를 대리하는 사람이 참석하는 경우
- 대리인 신분증
- 입찰자의 인감증명서
- 입찰자의 인감도장이 날인된 기일입찰표와 위임장
- 입찰보증금
- 입찰자가 법인이고 법인의 대표이사가 참석하는 경우
- 법인등기부 등본
- 법인 인감도장
- 대표이사 신분증
- 입찰보증금
- 입찰자가 법인이고 법인의 대리인(직원)이 참석하는 경우
- 법인등기부 등본
- 법인 인감도장
- 법인 인감증명서
- 대리인 신분증
- 입찰보증금
- 입찰자가 법인이고 법인의 대표가 공동대표이사 2인인데 둘 다 참석한 경우
- 법인등기부 등본
- 법인 인감도장들
- 공동대표이사들의 신분증
- 입찰보증금
- 입찰자가 법인이고 법인의 대표가 공동대표이사 2인인데 그 중 한 명만 참석한 경우
- 법인등기부 등본
- 참석한 공동대표이사 1인의 법인 인감도장
- 불참한 공동대표이사 1인의 법인 인감증명서
- 불참한 공동대표이사 1인의 인감도장이 날인된 기일입찰표와 위임장
- 입찰보증금
- 하나의 경매 물건에 다수가 공동 입찰하며 모두 출석한 경우
- 본인들의 신분증
- 공동입찰자들의 도장 (인감 아니어도 돼요)
- 입찰보증금
- 하나의 경매 물건에 다수가 공동 입찰하였으나, 공동 입찰자들의 대리인만 참석한 경우
- 대리인 신분증
- 공동입찰자들의 인감증명서
- 공동입찰자들의 인감도장이 날인된 기일입찰표와 공동입찰자 신고서 및 공동입찰자 목록과 위임장
- 입찰보증금
- 하나의 경매 물건에 다수가 공동 입찰하였으나, 공동 입찰자 중 한 명이 다른 공동 입찰자들을 대리하여 참석한 경우
- 공동 입찰자 본인 겸 대리인의 신분증과 도장
- 불참한 공동 입찰자의 인감증명서
- 불참한 공동입찰자의 인감도장이 날인된 기일입찰표와 공동입찰자 신고서 및 공동입찰자 목록과 위임장
- 입찰보증금
입찰보증금 및 준비시 주의점
- 입찰보증금 준비하기
- 입찰보증금을 준비할 때, 본인이 입찰하고 싶은 금액의 10%가 아니라, **최저매각가격의 10%**를 준비해야 해요. 예를 들어, 최저매각가격이 323,450,000원이라면 보증금은 32,345,000원이 되어야 해요. 이 금액에 맞게 은행에 가서 수표를 발행해 달라고 요청하세요.
- 보증금을 봉투에 넣기 전에 사건번호와 연락처를 적어 두면 분실 시 유용해요.
- 만약 입찰금액을 350,000,000원으로 하고, 보증금을 35,000,000원으로 준비했다면, 차액 2,655,000원은 보통 경매 후에 돌려주거나 계좌 이체로 처리되니, 처음부터 최저매각가격에 맞춰서 보증금을 준비하는 것이 더 편해요!
- 법인 입찰 시 주의사항
- 법인등기부 등본은 열람용이 아니라, 3개월 이내 발급된 제출용만 유효해요. 그러니, 미리 준비할 때 발급 시점이 3개월을 넘지 않도록 체크하세요!
- 서식 사용하기
- 기일입찰표, 위임장, 공동입찰자 목록 등은 반드시 법정 서식을 사용해야 해요. 이 서식은 대법원 법원경매정보 사이트에서 다운로드할 수 있으니, 그곳에서 정확한 서식을 찾아서 사용해야 합니다.
- 직인과 간인 주의하기
- 직인과 간인은 원본의 효력을 입증하기 위해 중요해요. 인감증명서와 비교해서 날인된 내용이 정확히 일치하는지 꼭 확인하고, 확실히 찍어주세요!
제한 시간 내에 입찰함에 투입
경매에 참여할 때, 제시간에 도착하는 것이 정말 중요해요.
가끔 입찰 마감 시간에 임박해서 오셔서 “입찰 접수 해주세요!”라고 하시는 분들이 있는데, 이렇게 되면 이미 경매 법정에 도착해서 기다리고 있는 사람들이 불만을 가질 수 있어요. 그들은 경매가 제대로 진행되는지, 불합리한 부분은 없는지 지켜보고 있기 때문에, 이런 경우 경매 절차가 지연되거나 중지될 수 있어요.
그래서, 입찰을 원하시면 시간 여유를 두고 미리 도착하는 게 중요해요! 마감 시간에 맞춰서 가기보다는 여유를 두고 빨리 가서 입찰을 마무리하는 것이 모두에게 더 좋습니다. 불필요한 트러블을 피하고 경매가 원활히 진행될 수 있도록, 항상 제한 시간에 맞춰 여유 있게 가시기 바랍니다.
개찰 결과 청취
경매 법정에서는 입찰함을 열고, 입찰표를 하나씩 개봉하면서 입찰을 진행해요. 보통은 사건번호 순서대로 진행하지만, 경쟁이 치열한 사건부터 먼저 개찰하는 경우도 있어요.
이때는 모두 조용히 하고 집중해서 경매가 진행되는 걸 지켜봐야 해요. 만약 낙찰을 받았다면, 준비한 도장과 신분증을 가지고 나갈 준비를 해야 해요. 아쉽게 떨어지게 되면, 보증금을 회수하기 위해 도장과 신분증을 준비해서 보증금을 돌려받을 준비를 해야 해요.
보증금을 회수할 때는, 본인이 작성한 기일입찰표에 보증금 회수 영수란에 도장을 찍어야 해요. (대부분 미리 도장을 찍어두기도 해요.) 그러니까, 경매가 끝난 후에는 빠르게 행동해서 보증금을 회수하고, 필요한 서류에 도장도 잘 찍는 걸 잊지 마세요!
낙찰자는 기일입찰조서에 날인하고 입찰보증금 납입 영수증 수령
기일입찰조서는 경매 결과를 기록한 공적인 문서에요. 낙찰자가 이 문서에 도장을 찍은 후, 해당 사건의 경매 기록에 보관됩니다. 그래서 낙찰자가 가져가는 문서는 아니에요.
낙찰자가 받을 문서는 입찰보증금 영수증과 안내문 정도에요. 그러니까, 기일입찰조서는 본인이 보관하지 않고, 법원에 보관되니 걱정하지 않으셔도 돼요!
낙찰 받지 못했다면, 입찰보증금 회수
경매가 끝난 후, 직원이 이름을 부르면 그때 나가서 신분증을 보여주고 입찰 보증금을 회수하면 돼요. 중요한 점은, 기일입찰표에 회수 영수인이 누락되었으면 도장을 찍어야 하니까, 도장도 준비해 가는 게 좋습니다. 신분증과 도장을 잘 챙기셔서, 보증금 회수 절차가 순조롭게 진행될 수 있도록 준비하세요!
