전세나 전월세는 한국에서 흔한 임대 방식이라 보증금 문제로 고민하는 사람들이 많아. 그래서 내 보증금을 지키려면 몇 가지 방법을 기억해야 해.
첫 번째, 이사 당일에 전입신고하고 확정일자를 받아야 해. 이걸 해야 내 보증금이 다른 사람의 돈보다 우선권을 가질 수 있어.
두 번째, 전세보증금반환보증보험에 가입해야 해. 이 보험은 만약 집주인이 보증금을 안 돌려주면 대신 돌려주는 역할을 해. 이 두 가지는 보증금을 지키는 데 중요한 부분이니까 꼭 기억해 두자.
이사 당일 전입신고 + 확정일자하기, 확정일자 효력은?
확정일자가 얼마나 중요한지, 보증금을 잃은 임차인이라면 더 잘 알 거야. 만약 네가 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어갔는데, 전입신고만 하고 확정일자를 받지 않았다면 나중에 전세금을 못 받거나 일부만 받을 수 있어. 심하면 매각 후 보증금도 못 받거나 집에서 쫓겨날 수도 있어.
임차인으로서 내 권리를 보장받으려면 대항력과 우선변제권이 중요해. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약 기간 동안 내 전세집에서 계속 살 수 있는 권리야. 우선변제권은 경매 시 다른 채권자들보다 먼저 내 돈을 돌려받을 수 있는 권리야. 그런데, 다가구주택이나 선순위 근저당이 있으면 순위에서 밀릴 수 있어. 그래서 임대차 계약하기 전에 등기부와 권리관계를 잘 살펴보고, 근저당이 큰 집은 피해야 해.
대항력과 보증금을 지키고 싶다면, 이사 당일 계약서를 들고 주민센터에 가서 전입신고하고 확정일자를 받아 계약서를 잘 보관하는 게 중요해. 이 두 가지는 꼭 명심해!
전세권 설정과 전세보증보험의 차이는?
전세권 설정은 네가 전세로 살고 있다는 걸 등기상으로 명시하는 거야. 그리고 요즘 많이 쓰는 전세보증금반환보증보험은 만약에 사고가 나면 보험회사에서 네 보증금을 돌려주는 보험상품이야. 두 가지 모두 네 권리를 지키기 위한 방법인데, 둘 다 할 수는 없어. 전세권 설정을 하면 전세보증금반환보증보험에 가입할 수 없거든. 그래서 둘 중에 뭐가 더 나은지 살펴봐야겠지?
전세권 설정은 네 권리를 등기상에 명시하는 거라 확정일자랑 비슷하지만, 효력 발생 시점에 차이가 있어. 확정일자는 5월 2일에 받으면 그 효력은 다음 날 0시부터 발생하는데, 전세권 설정은 당일부터 효력이 발생해. 만약 집주인이 네가 전입신고하러 간 사이에 은행에서 대출을 받으면, 그 대출이 선순위가 되니까 전세권 설정이 더 유리할 수 있지. 근데 전세권 설정은 확정일자랑 다르게 집주인의 동의가 필요해. 은행 대출을 최대한 끌어내고 싶어 하는 집주인이면 당연히 동의 안 해줄 거고. 또, 비용 차이도 있어. 확정일자는 몇 백 원만 내면 되지만, 전세권 설정은 수십만 원 정도가 들지. 그래서 대체로 확정일자를 받는 게 더 나을 수 있지만, 전입신고를 할 수 없는 상황이라면 전세권 설정이 대안이 될 수 있어.
전세권 설정의 장점은 보증금을 못 받았을 때 소송 없이 경매 신청을 할 수 있다는 거야. 확정일자를 받았다면 바로 경매 신청이 아니라 먼저 소송을 해서 승소한 뒤에 집행력 있는 판결을 받아야 경매를 신청할 수 있어. 근데 요즘은 전세보증금반환보증보험이 있어서 전세권 설정을 하는 사람이 거의 없어진 상황이야.
전세보증금반환보증보험
전세보증금반환보증보험은 네 보증금을 돌려받지 못했을 때, 보험회사가 집주인 대신 보증금을 지급해주는 보험이야. 보통 십만 원대에서 삼사십만 원대의 보험료를 내고 억대의 보증금을 지킬 수 있어. 서울보증보험과 HUG에서 보험 상품이 나오니까, 자세히 비교해보고 네게 가장 유리한 상품을 선택하면 돼.
전세권 설정이 되어 있으면 해지해야 보험 가입이 가능해. 그리고 다른 선순위 채권이 있으면 보험 가입이 거절될 수도 있어. 중간에 집주인이 바뀌거나 집이 경매에 넘어가도 보증금은 보호받을 수 있어. 전세권 설정 등기를 하고 경매나 배당을 신청해도 보증금을 돌려받을 수 있을지 불확실하고, 받는 데 시간이 오래 걸려. 반면, 전세보증금반환보증보험은 보험사가 바로 보증금을 돌려주고, 대신 집주인한테 구상권을 행사해. 그래서 임차인 입장에서 보증금을 지킬 수 있는 가장 좋은 방법이야.
